МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по организации прокурорского надзора за исполнением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по организации прокурорского надзора за исполнением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Введение

В настоящее время проблема обеспеченности населения жильем является одной из наиболее актуальных. Учитывая складывающуюся экономическую обстановку, рост цен на жилые помещения на вторичном рынке, строительство многоквартирных жилых домов на условиях долевого участия представляется наиболее оптимальным и выгодным вариантом решения жилищного вопроса.
В Приморском крае в последние годы наблюдаются стабильно высокие темпы роста жилищного строительства - и в рамках исполнения государственных и муниципальных контрактов, и по инициативе конкретных организаций-застройщиков. Зачастую возведение многоквартирных домов сопровождается нарушениями требований действующего законодательства. Так, до настоящего времени из общего числа так называемых «проблемных» домов, строящихся на территории Дальневосточного федерального округа с привлечением средств граждан, в Приморье сосредоточено свыше половины таких объектов.
Участившиеся случаи нарушения прав участников долевого строительства не остались без внимания законодателя и правоприменителей. За последнее время вопросы организации долевого строительства многоквартирных жилых домов, контроля и надзора в данной сфере, трактовки договорных отношений между застройщиком и участниками строительства в достаточной степени нашли отражение и в нормативно-правовых актах федеральных органов власти, и в судебной практике.
В связи с этим настоящие методические рекомендации направлены на разъяснение порядка, тактики осуществления прокурорского надзора за исполнением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов с учетом последних значимых новелл и официальных разъяснений судебных инстанций по данным вопросам.

1. Правовое регулирование

Правовое регулирование процесса долевого строительства многоквартирных жилых домов имеет свою специфику. В данном случае речь идет не только непосредственно о процедуре заключения договоров долевого участия, но и о реализации целевых программ, предусматривающих реализацию мероприятий по осуществлению жилищного строительства, выделении земельных участков для строительства, возведении многоквартирных домов, подключении их к сетям инженерно-технического обеспечения, целевом расходовании средств граждан-участников и т.д.
В соответствии с п. «б» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина относятся к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Специализированным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ действие указанного Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Данные отношения регулируются Гражданским 13LINK consultantplus://offline/ref=1FBB137589D4DE6DBE5CE7E0EDEB525C0342B9E0D557EE5D2983B78115M2p3I 14кодексом15 Российской Федерации и 13LINK consultantplus://offline/ref=1FBB137589D4DE6DBE5CE7E0EDEB525C0344BAE7D156EE5D2983B78115M2p3I 14законодательством15 Российской Федерации об инвестиционной деятельности (в частности, Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Помимо этого, немаловажным является вопрос действия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ во времени.
Часть 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ распространяет действие данного Федерального закона только на отношения, связанные с привлечением средств участников долевого строительства домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, т.е. после 01.04.2005.
На практике возникают ситуации, при которых в отношении одного и того же объекта выдается более одного разрешения на строительство (например, когда срок действия первого разрешения истек, а заявление о его продлении застройщиком не подано, выдается второе разрешение на основании нового заявления застройщика).
По данному вопросу Верховным Судом Российской Федерации дано разъяснение, согласно которому в случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос о возможности применения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство (пункт 6 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).
При этом данная правовая позиция не распространяется на случаи возведения новых блок-секций дома, на строительство которых получены новые разрешения.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ регламентирует вопросы, касающиеся заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве (требования к застройщику, существенные условия договора, порядок заключения договора, передачи объекта строительства, обеспечительные меры, ответственность сторон), а также осуществления государственного контроля (надзора) в указанной сфере.
При этом Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ претерпел ряд изменений, наиболее важные из которых введены Федеральным законом от 28.12.2013 № 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
Данным Федеральным законом, в том числе, предусмотрено, что к отношениям, связанным с осуществлением контролирующим органом государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, организацией и проведением проверок юридических лиц, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» с учетом ряда особенностей, установленных данным законом.
Кроме того, 20.09.2013 Министерством регионального развития Российской Федерации издан приказ № 403, которым утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, а также правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Правила ведения данного реестра, законность и обоснованность решений, принимаемых по результатам рассмотрения заявлений граждан о включении их в реестр, являются одним из предметов проверки органа, уполномоченного в указанной сфере.
Функции контроля и надзора за реализацией положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ на территории Приморского края в соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 26.11.2012 № 356-па (в редакции от 21.02.2014 № 52-па) в связи с изменением постановлением Губернатора Приморского края от 18.10.2012 № 71-пг структуры органов исполнительной власти края осуществляет инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее также – инспекция).
Полномочия данного органа в сфере долевого строительства объектов недвижимости регламентированы ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом в отношении домов, строительство которых осуществляется не в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, инспекция осуществляет проверочные мероприятия как орган государственного строительного надзора в порядке, установленном ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Также постановлением Администрации Приморского края от 08.08.2014 № 303-па (в редакции от 16.12.2014) утвержден Перечень сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, представляемых лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства на территории Приморского края. Указанные в данном Перечне документы инспекция вправе истребовать для осуществления своих контрольных функций. Содержание Перечня скорректировано во исполнение представления прокуратуры Приморского края.
Помимо этого, учитывая специфику правоотношений в сфере долевого строительства, при проведении проверок помимо Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, следует руководствоваться положениями:
- Градостроительного кодекса Российской Федерации;
- Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Земельного кодекса Российской Федерации (обратите внимание на изменения, предусмотренные Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
- Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (статья 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»);
- Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 25.1 «Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства»);
- Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (глава IX раздел 7 «Банкротство застройщиков»);
- Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
- Федерального закона от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» (статьи 23.1 «Осуществление взаимного страхования гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (застройщиков), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве», 23.2 «особенности создания общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков»);
- постановления Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (вместе с «Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»);
- приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 08.08.2013 № 341 «Об утверждении методических рекомендаций по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства»;
- приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
Вопросы соблюдения прав граждан, принимающих участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, также отражены в судебной практике, в том числе в следующих актах:
- Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2014 № 2-О «По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;
- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, в редакции от 04.03.2015).
Вопросы организации прокурорского надзора в указанной сфере регламентированы, в том числе следующими организационно-распорядительными документами:
- Указание Генерального прокурора Российской Федерации от 07.05.2013 № 179/7 «Об устранении недостатков в практике прокурорского надзора за исполнением законодательства в сфере долевого строительства жилых домов, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан».
Данным Указанием предписано исключить предъявление в суд исков о сносе многоквартирных и иных жилых домов (кроме случаев их некачественного строительства и опасности для жизни жильцов), сосредоточить усилия на принятии превентивных мер, а также использовать потенциал общественных организаций и средств массовой информации для оперативного получения сведений о нарушениях закона и обеспечения гласности в деятельности прокуратур на соответствующем направлении.
- Указание прокурора Приморского края от 30.08.2013 № 117/7 «Об активизации прокурорского надзора за исполнением законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов», которым, в том числе, регламентирована процедура согласования в прокуратуре края исковых заявлений территориальных прокуроров о сносе, запрете эксплуатации либо о приостановлении деятельности по строительству (реконструкции) жилых домов.

2. Источники информации о нарушениях законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов

Результативность надзорной деятельности прокурора определяется, в первую очередь, уровнем организации работы, которая непосредственно связана с качеством информационного обеспечения.
В связи с этим следует осуществлять постоянный мониторинг состояния законности в сфере долевого строительства на поднадзорной территории, наладить взаимодействие с органами местного самоуправления, контролирующими органами, иными организациями, действующими в сфере строительства жилья, объединениями дольщиков.
В целях изучения состояния законности прокурорам необходимо анализировать официальную информацию и статистические данные органов власти и органов местного самоуправления, касающиеся вопросов строительства многоквартирных домов.
К числу такой информации относится, в том числе:
- данные статистического отчета «Сведения об инвестиционной деятельности», формируемого Федеральной службой государственной статистики и его территориальными органами (о количестве денежных средств, вложенных в долевое строительство многоквартирных домов). В настоящее время действует форма федерального статистического наблюдения № П-2 (инвест), утвержденная приказом Росстата от 04.09.2014 № 548;
- данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о зарегистрированных правах на земельные участки, объекты капитального строительства и их правообладателях; также возможно проверить факты действительного выполнения застройщиком обязанности по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве);
- данные государственного кадастра объектов недвижимости (об учтенном недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях и объектах незавершенного строительства) и его правообладателях);
- реестры граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (на территории Приморского края данный реестр ведет инспекция, реестр содержится в открытом доступе в сети Интернет на сайте www.primorsky.ru)
Кроме того, во исполнение пункта 1.2 указания прокурора Приморского края от 30.08.2013 № 117/7 территориальным прокурорам необходимо обеспечить формирование базы данных, содержащей сведения о так называемых «проблемных» домах (объектах долевого строительства, возводимых с нарушением сроков, установленных разрешениями на строительство и (или) договорами, заключенными с участниками такого строительства, и длительное время не вводимых в эксплуатацию), о гражданах, участвующих в долевом строительстве, чьи права были нарушены, о принимаемых мерах по восстановлению этих прав; а также осуществлять контроль за своевременным обновлением указанных сведений.
Данную практику целесообразно распространять и в отношении иных объектов, возводимых с привлечением денежных средств граждан, не относящихся к числу «проблемных». Так, практикуется составление паспортов строящихся объектов с внесением в них ключевых позиций, необходимых для осуществления надзора (сведения о застройщике, привлеченных подрядных организациях, о разрешении на строительство, проектной декларации, проекте и положительном заключении государственной экспертизы на него, правоустанавливающих документах на земельные участки, количестве заключенных договоров долевого участия, размере привлеченных средств и т.д.).
Источниками информации о нарушениях законодательства в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов могут быть поступающие в прокуратуру жалобы и обращения граждан и организаций, сообщения средств массовой информации, в том числе в сети Интернет.
В данном случае важно организовать надлежащее взаимодействие с общественными организациями, объединениями дольщиков (обманутых дольщиков), в том числе в форме участия сотрудников прокуратуры в проводимых собраниях участников долевого строительства, выезда на проблемные жилищные объекты.
Целесообразно осуществлять мониторинг Интернет-сайтов самих застройщиков, рекламной продукции в печатных изданиях (содержащую предложения гражданам принять участие в строительстве многоквартирных домов), что позволит выявить нарушения, связанные с отсутствием у застройщика необходимой разрешительной документации.
Информацию о нарушениях при осуществлении долевого строительства объектов недвижимости также можно почерпнуть в рамках изучения материалов уголовных, гражданских и арбитражных дел, исполнительных производств.
Анализ данных, содержащихся во всех перечисленных источниках, позволяет осуществить правильный выбор конкретного объекта проверки и надлежащую организацию самой проверки соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.


3. Организация и проведение прокурорских проверок соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов

3.1. При подготовке к проведению проверки необходимо:

- изучить действующее федеральное и краевое законодательство, регламентирующее отношения в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов, землепользования, градостроительной деятельности;
- обобщить и проанализировать сведения о состоянии законности в названной сфере правоотношений, в том числе обращения граждан и юридических лиц (в правоохранительные, контролирующие органы, органы государственной власти и местного самоуправления), данные судебно-следственной и административной практики, сообщения средств массовой информации, статистические данные, материалы контролирующих и иных государственных органов;
- проанализировать информацию об объектах, возводимых на поднадзорной территории с привлечением средств граждан и организаций, в том числе о так называемых «проблемных» домах, строительство которых осуществляется уже длительное время и (или) с грубыми (неоднократными) нарушениями действующего законодательства. Определить, на какой стадии находится процесс строительства; причины, по которым затягивается возведение таких объектов;
- целесообразно отдельно установить многоквартирные дома, строительство которых осуществляется согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также дома, строящиеся не в рамках данного Федерального закона, но с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Данное отличие важно для выбора в последующем форм реагирования;
- решить вопрос о привлечении специалистов контролирующих органов для комплексного подхода к проведению проверки.
Так, целесообразно привлекать к участию в проверке сотрудников инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (для проверки соблюдения застройщиком требований законодательства о градостроительной деятельности), управления Роспотребнадзора по Приморскому краю (в части выявления и пресечения нарушений прав потребителей – при проверке многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию), налоговых органов (для получения определенных сведений о застройщике), органов местного самоуправления, контрольно-ревизионных органов (для проверки целевого расходования застройщиками и привлекаемыми подрядными организациями средств участников долевого строительства).

3.2. При проверке муниципальных правовых актов следует проверить:

- соответствуют ли федеральному законодательству правовые акты органов местного самоуправления, регламентирующие вопросы предоставления земельных участков для жилищного строительства, застройки, правоотношения в сфере долевого строительства; не содержатся ли в них коррупциогенные факторы;
- приняты ли органами местного самоуправления административные регламенты осуществления муниципальных функций и оказания муниципальных услуг (в том числе, по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства), соответствуют ли они федеральному и краевому законодательству;
- принят ли органами местного самоуправления правовой акт, регламентирующий порядок осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования, предусмотрено ли в нем действие муниципального земельного контроля на все земельные участки в пределах территории муниципального образования независимо от их формы собственности.

3.3. В органах местного самоуправления следует предварительно изучить:

- имеющиеся сведения о земельных участках, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов;
- имеющиеся сведения об объектах капитального строительства, застройщиках;
- представленные застройщиками в органы местного самоуправления правоустанавливающие документы на землю и разрешительная документация на строительство;
- планы и материалы проверок, проведенных в рамках осуществления муниципального земельного контроля, акты проверок, копии предписаний и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их исполнением;
- обращения граждан и организаций;
- сведения о проведенных или планируемых к проведению публичных мероприятиях и т.д.

При проведении проверочных мероприятий в деятельности органов местного самоуправления необходимо проверить:

1. Осуществляется ли ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках в соответствии с Положением об информационном обеспечении градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 № 363;
2. Соблюдаются ли требования законодательства при выдаче разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, в том числе:
- исполняется ли предусмотренная частью 15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство копии такого разрешения в региональный орган государственного строительного надзора;
- не допускаются ли факты необоснованной выдачи застройщикам разрешения на строительство при отсутствии у них необходимых для этого документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В данном случае необходимо обращать внимание на наличие у застройщиков положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, правоустанавливающие документы на земельный участок;
- имеют ли место факты истребования документов, не предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, либо документов, которые должны быть получены органами местного самоуправления самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия;
- не создаются ли органами местного самоуправления административные барьеры для получения разрешений на строительство. Соблюдаются ли сроки выдачи разрешений на строительство;
- соответствует ли форма выдаваемых разрешений на строительство установленным требованиям (согласно части 16 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»);
- не допускается ли необоснованное продление срока действия выданных разрешений на строительство - с учетом требований части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
- не допускается ли необоснованная выдача разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Соблюдены ли требования к проведению публичных слушаний для решения данного вопроса в соответствии с положениями статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
3. Соблюдаются ли требования законодательства при выдаче разрешений на ввод многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, в том числе:
- не допускаются ли факты необоснованной выдачи разрешений на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию без истребования у застройщика документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Особое внимание необходимо обращать на наличие документов, подписанных уполномоченными организациями, подтверждающих соответствие многоквартирного дома техническим условиям на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (водо-, тепло-, электро-, газоснабжения и водоотведения), а также технического плана (согласно требованиям части 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 01.03.2013 № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»);
- имеют ли место факты истребования документов, не предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, либо документов, которые должны быть получены органами местного самоуправления самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия;
- не создаются ли органами местного самоуправления административные барьеры для получения разрешений на ввод в эксплуатацию. Соблюдаются ли сроки выдачи указанных разрешений;
- соответствует ли форма выдаваемых разрешений на строительство установленным требованиям (согласно части 12 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»);
4. Соблюдаются ли требования закона, регламентирующие порядок и сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства, с учетом особенностей, установленных главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Не допускается ли необоснованное принятие решений об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования (с учетом положений статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
5. Допускаются ли случаи незаконного возложения на застройщиков несвойственных им обязанностей (формирования земельных участков под строительство, проведение инженерных сетей и т.д.), лоббирования интересов отдельных строительных организаций и производителей строительных материалов;
6. Осуществляется ли муниципальный земельный контроль, охватываются ли им все земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, независимо от формы собственности.
В данном случае необходимо проверять полноту и эффективность мер, принимаемых органами местного самоуправления при реализации полномочий по осуществлению муниципального земельного контроля, в том числе, в рамках организации межведомственного взаимодействия.
Направляются ли органами местного самоуправления в случае выявления нарушений земельного законодательства материалы проверок в территориальные отделы управления Росреестра по Приморскому краю для решения вопроса о привлечении виновных лиц к административной ответственности. Направляются ли в случаях выявления фактов строительства многоквартирных домов без соответствующих разрешений материалы в органы государственного строительного надзора для решения вопроса о привлечении виновных лиц к административной ответственности за нарушение обязательных требований при строительстве;
7. Не создаются ли препятствия в подключении строящихся многоквартирных жилых домов к объектам инженерной инфраструктуры (энергосистемам, тепло- и водоснабжению, канализации), не взимается ли незаконная плата за подключение;
8. Имеют ли место факты наделения юридических лиц (унитарных предприятий, учреждений, общественных советов и организаций) вопреки требованиям законодательства распорядительными или контрольно-надзорными полномочиями. Не интегрированы ли такие субъекты в структуру органов местного самоуправления с участием в их деятельности муниципальных служащих.

3.4. В организациях-застройщиках следует предварительно изучить:

- учредительные и регистрационные документы;
- разрешительную документацию, правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
- проектную документацию, в том числе результаты выполнения инженерных изысканий, а также положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в случаях, предусмотренных градостроительным законодательством);
- технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, выданные уполномоченными эксплуатирующими организациями;
- проектную декларацию и внесенные в нее изменения, сведения о дате и месте их опубликования (размещения);
- отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
- договоры участия в долевом строительстве на каждый объект долевого строительства, реестры договоров долевого участия в строительстве. Если денежные средства привлекались на основании иных соглашений, следует изучить соответствующие договоры (предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования в строительство);
- документы, подтверждающие направление участникам долевого строительства информации о переносе срока окончания строительства многоквартирных жилых домов с предложением об изменении условий договора;
- документы, подтверждающие целевое использование денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства (договоры с поставщиками, подрядчиками, бухгалтерская документация, платежные поручения и другие банковские документы);

При проведении проверочных мероприятий в деятельности организаций-застройщиков необходимо проверить:

1. Имеет ли соответствующая организация право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Необходимо иметь в виду, что понятие застройщика дано в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которому под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Особое внимание необходимо уделять соблюдению застройщиками требований закона о возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства только после получения организацией разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права, образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
2. Имеются ли у организаций-застройщиков необходимые правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрированы ли они в установленном порядке.
В ряде случаев имеют место факты отражения в градостроительных планах земельных участков недостоверной информации о видах разрешенного использования данных участков, что впоследствии дает возможность застройщикам получать разрешения на строительство многоквартирных жилых домов.
В целях выявления и пресечения подобных фактов необходимо сравнивать данные о виде разрешенного использования земельного участка, содержащиеся в градостроительной документации по планировке застраиваемой территории и в правоустанавливающих документах на землю, со сведениями, включенными в градостроительный план земельного участка.
3. Получено ли застройщиком разрешение на строительство, соответствует ли оно требованиям законодательства о градостроительной деятельности, не начаты ли строительная деятельность либо привлечение денежных средств граждан до получения разрешения на строительство, заключения экспертизы проектной документации и оформления правоустанавливающих документов на земельные участки.
Необходимо учитывать, что частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации на организации, осуществляющие строительство многоквартирных жилых домов, возложена обязанность заблаговременно, не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения строительных работ направлять в орган, осуществляющий государственный строительный надзор (с 2013 года – в инспекцию регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края), извещение о начале таких работ, к которому прилагается ряд документов, включая копию разрешения на строительство, проектную документацию, положительное заключение экспертизы проекта и т.д.
Несоблюдение вышеуказанных требований закона образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5 (строительство без разрешения) и ч. 2 ст. 9.5 (нарушение сроков направления извещения в орган государственного строительного надзора) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Кроме того, путем сопоставления данных проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, со сведениями, содержащимися в разрешении на строительство, можно без привлечения органа государственного строительного надзора выявить факты включения в разрешительную документацию недостоверной информации о параметрах возводимого многоквартирного жилого дома (например, о площади, количестве этажей и т.д.).
4. Опубликована ли проектная декларация в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, своевременно ли вносятся в нее изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также иных фактах.
Соответствующая обязанность застройщика предусмотрена статьями 19, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и распространяется на информацию в отношении как застройщика, так и проекта строительства.
В случае опубликования в средствах массовой информации и (или) размещении в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставления застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а равно нарушения сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений необходимо ставить вопрос о привлечении застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Выявление указанных нарушений закона возможно путем сопоставления сведений, включенных в проектную декларацию и информацию о застройщике, с данными, содержащимися в учредительных документах юридического лица, в проектной документации на объект строительства, в лицензии на соответствующий вид деятельности, если он подлежит лицензированию, в документах бухгалтерского учета предприятия (в данном случае может помочь информация налоговых органов), в правоустанавливающих документах на земельные участки, в разрешении на строительство.
5. Соответствуют ли условия договоров участия в долевом строительстве законодательству, произведена ли их государственная регистрация. Не подменяются ли договоры участия в долевом строительстве иными видами гражданско-правовых договоров (займа с вексельным обеспечением, предварительной купли-продажи, соинвестирования и т.д.).
В целях надлежащего оформления правоотношений, связанных с привлечением денежных средств дольщиков для строительства жилых домов, застройщик обязан заключить с указанными лицами договоры участия в долевом строительстве и зарегистрировать их в установленном порядке (ст.ст. 3, 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется 13LINK consultantplus://offline/ref=9D4ED9E9920532B793A756DC96BE34466943700C18830078E48A5D9D9631N9J 14законодательство15 Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Договоры участия в долевом строительстве должны строго соответствовать требованиям закона и содержать в себе все существенные условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
- определение объекта долевого строительства;
- срок его передачи застройщиком участнику;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Как показывает практика, застройщиками допускаются случаи включения в договоры таких условий, которые не только противоречат закону, но и ущемляют права участников долевого строительства (например, устанавливают различные сроки передачи объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома, либо застройщикам предоставляются права в одностороннем порядке изменять срок сдачи жилья в эксплуатацию), что в силу требований Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» является недопустимым.
Учитывая положения ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, указанные нарушения влекут за собой административную ответственность, предусмотренную ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В данном случае необходимо учитывать, что при регистрации договора участия, заключенного с первым участником долевого строительства (по сравнению с регистрацией последующих договоров), должен быть представлен целый комплект документов, определенных частью 2 статьи 25.1 указанного Федерального закона.
6. Исполнена ли застройщиком обязанность по обеспечению исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Соответствующая обязанность застройщика дополнена в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Так, если ранее исполнение обязательств застройщика должно было обеспечиваться одним из двух способов (залог или поручительство), то в настоящее время исполнение обязательств по передаче жилого помещения должно обеспечиваться наряду с залогом - или поручительством банка, или путем страхования гражданской ответственности застройщика в порядке статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
7. Предоставляется ли застройщиком отчетность в орган, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства (инспекцию регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края).
Правила предоставления такой отчетности установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645. При этом за непредставление указанной отчетности в установленный срок, а также за предоставление отчетности не в полном объеме или с недостоверными сведениями установлена административная ответственность по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
8. Имеют ли место факты использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, для целей, не связанных с таковым.
Перечень направления расходования средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства, определен статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и является закрытым.
При этом законодателем отдельно оговорено, что денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (часть 2 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
9. Соблюдается ли застройщиком срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а в случае изменения соответствующих условий договора направляются ли информация и предложения об этом; отвечает ли такая процедура положениям статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Подписан ли застройщиком акт передачи объекта долевого строительства участнику строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
10. Не создаются ли препятствия участникам долевого строительства при принятии ими решений о расторжении договоров по основаниям, предусмотренным статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и выполняются ли застройщиком установленные обязанности по возврату денежных средств;
11. Соответствует ли качество объекта долевого строительства предъявляемым требованиям (проектной документации, условиям договоров, техническим и градостроительным регламентам, требованиям санитарно-эпидемиологического и противопожарного законодательства).
12. Исполнена ли застройщиком предусмотренная частью 3 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанность по передаче в территориальный орган Росреестра в течение 10 рабочих дней нотариально удостоверенной копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что является обязательным условием для последующей регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

3.5. В деятельности арбитражных управляющих организаций-застройщиков особое внимание следует уделять следующим вопросам:

- исполнение обязанности по уведомлению участников долевого строительства о возможности их обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении их требований к застройщику-банкроту путем передачи им жилых помещений (в домах, строительство которых завершено) либо путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу (согласно статьям 201.10 и 201.11 Федерального 13LINK consultantplus://offline/ref=7CDDCE07570631B4FA52690A75F8BFAE5B0F17FBD454CEAA837C2FB4C6i7U7R 14закон15а от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);
- реализация имущества должника-застройщика без согласования собранием кредиторов начальной цены его продажи;
- выявление признаков преднамеренного и фиктивного банкротства в порядке, установленном федеральными стандартами, и сообщение о них лицам, участвующим в деле о банкротстве, в саморегулируемую организацию, членом которой является арбитражный управляющий, собранию кредиторов и в органы, к компетенции которых относятся возбуждение дел об административных правонарушениях и рассмотрение сообщений о преступлениях.

3.6 Правовое регулирование деятельности инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

Одним из основополагающих нормативных правовых актов в сфере рассматриваемых правоотношений является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который определяет полномочия органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Постановлением Администрации Приморского края от 26.11.2012 № 356-па утверждено Положение, в соответствии с которым инспекция регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту – инспекция РСН и КДС Приморского края) является органом исполнительной власти Приморского края, осуществляющим в пределах своих полномочий региональный государственный строительный надзор в случаях, предусмотренных Градостроительным 13LINK consultantplus://offline/ref=11DB2A94806BC4D20EBD38066BEFF2720996A07B15BEF7FA75EBEDC970CF2BG 14кодексом15 Российской Федерации, а также государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В указанном Положении регламентированы полномочия инспекции РСН и КДС Приморского края, а также вопросы, связанные с организацией деятельности указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Помимо этого правоотношения в области организации и осуществления государственного контроля (надзора) в рассматриваемой сфере регулируются Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее по тексту – Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ).
Так, указанный Федеральный закон определяет порядок, основания, сроки, формы проведения плановой и внеплановой проверок.
Следует учитывать, что в соответствии с положениями части 4 статьи 1 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ, особенности осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в части вида, предмета, оснований проведения проверок, сроков и периодичности их проведения, уведомлений о проведении внеплановых выездных проверок и согласования проведения внеплановых выездных проверок с органами прокуратуры могут устанавливаться другими федеральными законами.
Так, согласно статье 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, основанием для проведения плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
Внеплановая проверка лица, привлекающего денежные средства, может быть проведена при наличии одного из оснований, предусмотренных частью 11 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
- неисполнение в установленный срок лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и иных нормативных правовых актов (п. 1 ч. 11 ст. 23 Закона № 214-ФЗ);
- установление признаков нарушения обязательных требований Закона № 214-ФЗ, выявленных в ходе анализа ежеквартальной, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой) и (или) проектной декларации застройщика (п. 2 ч. 11 ст. 23 Закона № 214-ФЗ);
- поступление в контролирующий орган обращений и заявлений о фактах нарушения Закона № 214-ФЗ, иных нормативных правовых актов (в том числе актов органов местного самоуправления) от граждан (юридических лиц, госорганов), а также информации из СМИ и сети Интернет (п. 3 ч. 11 ст. 23 Закона № 214-ФЗ);
- требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям ( п. 5 ч. 11 ст. 23 Закона № 214-ФЗ);
- приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае выявления нарушений обязательных требований Закона № 214-ФЗ и иных нормативных правовых актов (п. 4 ч. 11 ст. 23 Закона № 214-ФЗ).
При этом внеплановая выездная проверка лиц, привлекающих денежные средства, может быть проведена незамедлительно с извещением органа прокуратуры в порядке ч. 12 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ. Кроме того, законодателем указано на недопустимость предварительного уведомления проверяемого лица (ч. 13 ст. 23 Закона № 124-ФЗ).
В случае отсутствия необходимости в организации незамедлительной проверки контрольные мероприятия проводятся в порядке, установленном чч. 2-10 ст. 10 Закона № 294-ФЗ.

3.7 Ответственность органов исполнительной власти за принятие незаконных управленческих решений в области строительства многоквартирных домов

При принятии управленческих решений в рассматриваемой сфере органами исполнительной власти следует исключать элементы коррупционных составляющих.
К наиболее распространенным административным правонарушениям на данном направлении относятся:
- нарушение 13LINK consultantplus://offline/ref=A534EF4C0C62F83DF63ABD6CB2FD158660ADFA0D74F6E16544D3B7258Am5u3I 14законодательства15 об организации предоставления государственных и муниципальных услуг (ст. 5.63 КоАП РФ);
- нарушение порядка рассмотрения обращений граждан (ст. 5.59 КоАП РФ);
- самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ);
- нарушение порядка предоставления земельных или лесных участков либо водных объектов (ст. 19.9 КоАП РФ).
К преступлениям в рассматриваемой сфере относятся: злоупотребление полномочиями (ст. 201 УК РФ), злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ), превышение должностных полномочий (ст. 286 УК РФ), халатность (ст. 293 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ).

4. Проверка соблюдения требований законодательства при осуществлении уголовно-процессуальной деятельности в ходе расследования преступлений в сфере долевого строительства многоквартирных домов

К наиболее распространенным преступлениям в сфере долевого строительства относятся: мошенничество (ст. 159 УК РФ), присвоение и растрата (ст. 160 УК РФ), причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ), незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ), легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных лицом в результате совершения им преступления (ст. 174№ УК РФ), злоупотребление полномочиями (ст. 201 УК РФ), злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ), превышение должностных полномочий (ст. 286 УК РФ), предварительное расследование которых в соответствии со ст. 151 УПК РФ в зависимости от наличия квалифицирующих признаков может осуществляться органами дознания и следствия МВД, а также органами СК России.
Как следует из анализа результатов практической деятельности МВД России за 2012-2014 г.г., в сфере долевого строительства совершаются различные виды преступлений, однако подавляющее большинство из них (не менее 80%), составляют факты мошенничества.
Распространены факты «двойной» продажи объектов недвижимого имущества, а также совершения преступлений должностными лицами органов власти при выдаче застройщику разрешительной документации при фактическом запрете размещения объекта долевого строительства на определенной территории муниципального образования.

4.1. Прокурорский надзор за состоянием законности при разрешении сообщений о преступлениях в сфере долевого строительства многоквартирных домов

При разрешении сообщений о преступлениях анализируемой категории в соответствии со ст. 144-145 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации особое внимание прокуроров должно быть уделено соблюдению требований ст.ст. 151, 152 УПК РФ при производстве доследственной проверки надлежащим органом и должностным лицом по месту совершения преступления, а в случаях, предусмотренных уголовно-процессуальным законодательством, по месту его окончания.
Решению вопроса о возбуждении уголовного дела должны предшествовать результаты доследственной проверки, которыми установлен факт хищения денежных средств, в том числе путем завышения стоимости работ фактически произведенным затратам на их выполнение.
Помимо этого, при проведении проверок законности принятых по результатам доследственных проверок процессуальных решений надзирающим прокурорам необходимо давать оценку наличию поводов и оснований к возбуждению уголовного дела, предусмотренных ст. 142 УПК РФ, а также полноты проведенной проверки, в ходе которой, помимо прочих, должны быть выполнены следующие проверочные мероприятия:
- опрос участников долевого строительства, представителей компании «застройщика», должностных лиц органов власти, а также иных лиц, чьи объяснения имеют существенное значение для принятия законного и обоснованного процессуального решения;
- проведение осмотра места происшествия, при необходимости с участниками долевого строительства, специалистов в области строительного законодательства и иных лиц;
- установление целевого расходования денежных средств участников долевого строительства;
- проверка законности операций с объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности, в том числе перевода отдельных помещений в другие категории (из жилого в нежилое и др.), их реализации;
- изучение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании застройщика, соответствие фактической деятельности целям и интересам юридического лица;
- проверка обоснованности получения разрешения на строительство, а также ввода объекта в эксплуатацию;
- истребование и приобщение к материалам доследственной проверки документов, необходимых для последующего проведения судебных экспертиз.

4.2. Прокурорский надзор за состоянием законности при расследовании уголовных дел о преступлениях в сфере долевого строительства многоквартирных домов

Как показала практика, основными следственными действиями по уголовным делам анализируемой категории являются обыск, выемка, осмотр предметов и документов, допросы подозреваемого (обвиняемого), потерпевшего, свидетеля, производство судебной экспертизы.
Основными способами сокрытия фактов мошенничества в сфере долевого строительства остаются подделка, а также умышленное уничтожение документов.
В связи с этим, на первых этапах расследования уголовного дела внимание прокуроров должно быть обращено на своевременное изъятие документации, а также выполнение первоначальных следственных действий: осмотр места происшествия, выемка, обыск.
В целях получения полной и объективной картины финансово-хозяйственной деятельности проверяемого лица, установления соответствия объемов выполненных работ их фактической стоимости и действительности финансовых и иных документов прокурорами должен быть обеспечен надлежащий надзор за полнотой мер, принимаемых органами расследования по назначению и проведению судебных экспертиз, основными видами которых по уголовным делам анализируемой категории должны являться бухгалтерская (экономическая), строительно-техническая и почерковедческая экспертизы.
Круг вопросов, решаемых строительно-технической экспертизой, чрезвычайно широк. Эти вопросы носят, как правило, диагностический характер и могут быть систематизированы применительно к расследованию уголовных дел в сфере долевого строительства многоквартирных домов. Помимо прочих, к разрешаемым в рамках строительно-технической экспертизы, могут быть отнесены вопросы:
- обоснованности строительно-технической документации, проектно-сметной документации, ее соответствия строительным нормам и правилам (далее - СНиП);
- соответствия исполнительно-технической документации действующим СНиП,
- осуществления технического и авторского надзора за строительством в соответствии с действующими положениями и СНиП.
Проведение экономической (бухгалтерской) экспертизы обусловлено необходимостью изучения, систематизации, анализа экономической деятельности застройщика, формирования оценочной характеристики по результатам проверки, а также исследования источников финансирования, процессов накопления, распределения и представления отчетности. При расследовании уголовных дел анализируемой категории предметом экономической экспертизы могут выступать:
- финансовые и бухгалтерско-экономические показатели деятельности предприятия;
- рабочая и отчетная документация по образованию и направлению использования денежных средств (фондов, статей затрат, индивидуальных выплат и т.д.);
- документооборот по наличным и безналичным расчетам;
- законность получения кредитов и кредитного обеспечения.
Назначение и проведение почерковедческой экспертизы по уголовным делам в сфере долевого строительства многоквартирных домов обусловлено необходимостью установления исполнителя спорной подписи или рукописной записи (рукописного текста), определения условий и времени их выполнения. Предметами такой экспертизы могут являться финансовые документы (расписки, гарантийные письма и проч.), официальные документы органов власти (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельства и т.д.).
Помимо обстоятельств, подлежащих выяснению в ходе доследственной проверки, при расследовании и принятии процессуальных решений по уголовным делам обязательной оценке подлежат вопросы:
- установления всего круга лиц, причастных к совершению преступления, продолжительности существования преступной группы, структуры взаимоотношений между ее участниками, степени сплоченности, распределении ролей в совершении преступления, вины каждого соучастника;
- полноты проведенных строительно-технических, бухгалтерских и иных экспертиз, необходимости допроса эксперта, соблюдения разумных сроков проведения экспертиз;
- проверки всех выдвинутых и подлежащих выдвижению версий совершения преступления, в том числе стороной защиты;
- наличия постановлений о признании вещественными доказательствами документов, имеющих значение для уголовного дела;
- ознакомления заинтересованных лиц с заключениями экспертиз, а также постановлениями об их назначении, протоколами допросов эксперта;
- принятия мер, направленных на обеспечение возмещения материального ущерба, причиненного преступлением.



4.3. Соблюдение разумных сроков уголовного судопроизводства в ходе проведения доследственных проверок и расследования уголовных дел анализируемой категории, принятие мер прокурорского реагирования по фактам выявленных нарушений

Учитывая длительный срок проведения доследственных проверок и расследования уголовных дел по фактам совершения преступлений в сфере долевого строительства, надзирающим прокурорам надлежит давать принципиальную оценку соблюдению органами расследования разумных сроков уголовного судопроизводства, предусмотренных ст. 6.1 УПК РФ, обращая особое внимание на своевременность:
- принятия материала доследственной проверки и уголовного дела к производству;
- продления сроков проведения доследственных проверок, расследования уголовных дел, обоснованность таких решений;
- допроса фигурантов уголовного дела и иных лиц, чьи показания имеют существенное значение для принятия законного и обоснованного решения;
- изъятия документов, назначения и истребования результатов судебных экспертиз (строительно-технических, бухгалтерских, почерковедческих);
- направления в орган, осуществляющий оперативно-розыскную деятельность, соответствующих поручений и истребования ответов на них;
- установления обстоятельств, подлежащих доказыванию в соответствии со ст. 73 УПК РФ.
Помимо этого, при проведении проверок законности уголовно-процессуальной деятельности в ходе расследования преступлений в сфере долевого строительства следует учитывать эффективность ведомственного контроля со стороны руководителей органов расследования, использование ими полномочий, предусмотренных УПК РФ, в том числе по даче указаний о проведении следственных действий, своевременной отмене незаконных и необоснованных процессуальных решений следователя и дознавателя.
При принятии мер прокурорского реагирования надлежит учитывать характер выявленных нарушений, а также эффективность ранее принятых мер.
При выявлении фактов формального рассмотрения актов прокурорского реагирования, неисполнения указаний надзирающего прокурора, а также непринятия мер к устранению выявленных нарушений уголовно-процессуального законодательства необходимо инициировать вопрос о внесении актов прокурорского реагирования непосредственно начальнику УМВД России по Приморскому краю, а также начальнику СЧ СУ УМВД России по Приморскому краю через прокуратуру Приморского края.



5. Акты прокурорского реагирования.

В целях устранения нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов следует использовать весь комплекс мер прокурорского реагирования, в том числе наработанную прокуратурой края правоприменительную практику.
Во всех случаях выявления фактов осуществления строительства на земельных участках без правоустанавливающих документов на землю и разрешительной документации, а также с нарушением условий землепользования и строительства прокурору необходимо давать оценку бездействию органов государственного земельного и строительного надзора, органов контроля и надзора в области долевого строительства, органов местного самоуправления, не обеспечивших своевременное пресечение действий застройщика по незаконному строительству. В случае, если контролирующие и (или) правоохранительные органы, в чьих действиях выявлены нарушения, поднадзорны вышестоящей прокуратуре, направлять информацию с проектами актов реагирования в соответствующую прокуратуру.
Протест. Обязательными реквизитами протеста являются: точное название органа, в который приносится протест, наименование правового акта, который, по мнению прокурора, находится в противоречии с законом (если противоречат закону отдельные части акта – обязательно их выделение), конкретное перечисление со ссылкой на соответствующие положения конкретного закона оснований, которые свидетельствуют о противоречии опротестовываемого правового акта закону, четкое изложение требований прокурора с указанием правовых норм, регламентирующих процедуру принесения и рассмотрения протеста.
При избрании данной меры реагирования необходимо учитывать, что если оспариваемый правовой акт государственного органа или органа местного самоуправления послужил основанием для регистрации прав на недвижимое имущество в регистрационной службе, то целесообразным является направление искового заявления в суд, а не принесение протеста, поскольку сама по себе отмена правового акта не влечёт прекращения права (ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В случае, если право на недвижимое имущество ещё не зарегистрировано, одновременно с принесением протеста целесообразно объявлять государственному регистратору предостережение о недопустимости нарушения закона.
Однако следует учитывать, что предостережение объявляется прокурором только при наличии явной угрозы нарушения закона должностным лицом. В тексте предостережения указывается должностное лицо, которому оно объявляется, приводятся сведения о готовящихся противоправных деяниях, разъясняются последствия игнорирования предостережения, а также содержание ответственности за нарушение закона, о недопустимости которого предостерегается должностное лицо.
Целесообразно применение указанной формы реагирования в случае выявления отставания от графика строительства, поскольку в такой ситуации застройщиком может быть нарушено требование статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ о сроках передачи объекта долевого строительства, а также о необходимости своевременного уведомления участников долевого строительства о невозможности завершения строительства к установленному в договоре сроку и направления им предложения об изменении данного условия договора.
Представление об устранении нарушений закона вносится в орган или должностному лицу, компетенция которого позволяет обеспечить принятие реальных мер по устранению нарушений закона, их причин и способствующих им условий.
В представлении указываются:
- точное наименование органа или должностного лица, которому вносится представление;
- конкретные нарушения закона, в связи с которыми применяется данная форма прокурорского реагирования;
- краткое аргументированное изложение установленных прокурором фактов нарушений закона, негативные последствия данных нарушений, причин и условий, им способствующих;
- требования прокурора о принятии конкретных необходимых мер со ссылкой на правовые нормы, регламентирующие порядок внесения и рассмотрения представления.
При наличии признаков состава административного правонарушения прокурор вправе возбудить дело об административном правонарушении. Административная ответственность за нарушения законодательства в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов предусмотрена статьями 7.1, 9.4, 9.5, 14.8, 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
При решении вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении следует учитывать полноту и эффективность мер, принятых контролирующими органами (в том числе, в целях административного приостановления деятельности виновных организаций-застройщиков). Факты бездействия со стороны уполномоченных контролирующих органов не должны оставаться без внимания. Недопустимо в целях наращивания статистических показателей возбуждать дела об административных правонарушениях, основываясь лишь на материалах проверок органов контроля.
Необходимо шире использовать формы судебного принуждения, восстановления нарушенных прав и устранения нарушений закона. Предъявление прокурором исков и заявлений в суд осуществляется в соответствии с положениями статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом указаний Генеральной прокуратуры Российской Федерации и прокурора Приморского края об исключении фактов предъявления в суд исков о сносе многоквартирных и иных жилых домов (кроме случаев их некачественного строительства и опасности для жизни жильцов).
В каждом конкретном случае при выявлении в действиях должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, а также застройщиков и организаций, привлекавших денежные средства участников долевого строительства, признаков уголовно наказуемых деяний, выразившихся в незаконном распоряжении земельными участками, неправомерной выдаче разрешений на строительство или на ввод многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, создании препятствий в осуществлении жилищного строительства, самовольном занятии земельных участков, выполнении строительных работ с нарушением правил безопасности, неправомерном завладении и нецелевом расходовании денежных средств участников долевого строительства и т.д., следует инициировать проверки подобных фактов в порядке ст.ст. 144-145 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, добиваясь их качественного проведения и направления в последующем уголовных дел в суд.
Кроме того, необходимо строго соблюдать требования пункта 16 приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 07.12.2007 № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» об обеспечении обязательного участия в рассмотрении внесенных актов прокурорского реагирования и осуществлении контроля за фактическим устранением нарушений законов. В случае неисполнения требований прокурора следует принимать меры по привлечению виновных лиц к административной ответственности, предусмотренной ст. 17.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Вместе с тем, при решении вопроса о принятии мер прокурорского реагирования следует также учитывать положения п. 13 указанного приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 07.12.2007 № 195 и оценивать возможные негативные последствия исполнения требований прокурора.
Например, инициирование процедуры сноса заселенного дома, в отношении которого не оформлена разрешительная документация, может повлечь нарушение прав граждан, являющихся добросовестными участниками правоотношений.
Кроме того, в соответствии с п. 1.1 Указания Генерального прокурора Российской Федерации от 07.05.2013 № 179/7 «Об устранении недостатков в практике прокурорского надзора за исполнением законодательства в сфере строительства жилых домов, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан» прокуроры должны исключить предъявление в суд исков о сносе многоквартирных домов, кроме случаев их некачественного строительства и опасности для жизни жильцов.








13PAGE 15


13PAGE 142015




15

Приложенные файлы

  • doc 1225272
    Размер файла: 209 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий